2013年10月黃岡市城區(qū)房地產市場分析報告

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†部分 本月樓市政策一覽

?本月樓市政策

10月2日  發(fā)展改革委鼓勵企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造

國家發(fā)展和改革委員會近日下發(fā)通知,，明確棚戶區(qū)改造項目可發(fā)行并使用不超過項目總投資70％的企業(yè)債券和資金，鼓勵有條件的市,、縣政府對棚戶區(qū)改造項目給予債券貼息,。

根據《國家發(fā)展改革委辦公廳關于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關問題的通知》，凡是承擔棚戶區(qū)改造項目建設任務的企業(yè),，均可申請發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項目建設。鼓勵民營企業(yè)根據保障性安居工程任務安排,，通過直接投資,、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造項目建設,，并申請發(fā)行企業(yè)債券,。

通知明確，棚戶區(qū)改造項目包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)改造,、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造,、國有墾區(qū)危房改造以及配套市政基礎設施和公共服務設施建設。企業(yè)債券支持范圍原則上應是納入棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計劃的項目,。

與此同時,，發(fā)展改革委還鼓勵企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項債券用于棚戶區(qū)改造項目建設?！皞J組合”是按照“融資統(tǒng)一規(guī)劃,、債貸統(tǒng)一授信、動態(tài)長效監(jiān)控,、全程風險管理”的模式,，由銀行為企業(yè)制定系統(tǒng)性融資規(guī)劃，根據項目建設融資需求,，將企業(yè)債券和貸款統(tǒng)一納入銀行綜合授信管理體系,，對企業(yè)債務融資實施全程管理。

10月14日  國土部：下放部分建設項目用地預審權限 

國土資源部網站發(fā)布《國土資源部辦公廳關于下放部分建設項目用地預審權限的通知》,，提到原相應需報部用地預審的備案類項目,，（含《決定》包括的核準類調整為備案類的項目），由省級國土資源主管部門預審,。

一,、堅決落實國務院關于取消和下放部分行政審批項目等事項的決定

今年以來，國務院取消和下放了一批行政審批事項,，《國務院關于取消和下放一批行政審批項目等事項的決定》涉及國家發(fā)展改革委下放12類企業(yè)投資項目的核準權限,，取消13類企業(yè)投資項目的核準事項，調整管理方式為備案,。對《決定》下放核準權限的12類項目,，按照建設項目用地預審“同級審查”的原則，由省級或相應的地方國土資源主管部門辦理,。

二,、下放備案類項目用地預審權限

按照投資管理權限規(guī)定原相應需報部用地預審的備案類項目（含《決定》包括的核準類調整為備案類的項目），由省級國土資源主管部門預審,。各地要嚴格依據有關法律法規(guī)和《建設項目用地預審管理辦法》等規(guī)定,，規(guī)范程序，嚴格把關,，加強監(jiān)督監(jiān)管,。

三、進一步做好零星分散建設項目用地預審工作

國土資源部令第42號文件規(guī)定,，應當由國土資源部負責預審的輸電線塔基,、鉆探井位,、通訊基站等小面積零星分散建設項目用地，由省級國土資源管理部門預審,，并報國土資源部備案,。各地要合理界定零星分散建設項目范圍，切實負責,，進一步做好用地預審服務,。

10月23日    貸暫停蔓延公貸 銀行：提高利率+延長放款

每到年底出現(xiàn)的房貸收緊現(xiàn)象又開始出現(xiàn)了。記者昨天從我市多個開發(fā)商和房產中介機構獲悉,，部分銀行的商業(yè)貸款提高利率,、延長放款時間，銀行也催促中介趕快辦理公積金貸款,，以防政策收緊,。首套房提高10% 二套上浮了20%

在這種情況下，雖然多數銀行目前貸款正常,，但已經出現(xiàn)部分銀行開始控制放貸利率和速度,。一家國有大銀行將首套房利率提高了10%，二套上浮了20%,，并且通知開發(fā)商要到明年1月1日后才能放款,。而一家小銀行放款速度明顯放緩，武昌一位購房者8月簽的貸款協(xié)議,，9月底該銀行就審批通過貸款,，但至今銀行仍未放款。

10月25日  傳公貸收緊 銀行催中介快辦

據了解,，目前公貸的認定比較寬松,，無論是否有過商業(yè)貸款記錄，只要沒有用過公積金貸款就認定為首套房,，而目前銀行方面?zhèn)鞒龅南⒎Q認定將加嚴,，只要有過商貸紀錄納入公貸認定中，如果以前用商貸貸過款,，哪怕已經還完了,，†次使用公積金購房，也會被視為二套房,，首付和利率都會提高,，部分人甚至會改為被限貸。

對此,，公積金中心有關人士表示是在研究這類政策,，但目前沒有出臺，以后是否出臺也不置可否,。業(yè)內人士表示,，公積金貸款是否會收緊，主要看接下來公積金額度是否緊張,，如果成交量持續(xù)沖高,，公貸持續(xù)增長，不排除出臺收緊政策

10月25日  住建部：加快推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化

住建部有關負責人日前在“第十二屆υ國際住宅產業(yè)博覽會”上表示,，盡管我國房地產業(yè)的規(guī)模位居世界†,，但是生產技術和產業(yè)化水平卻遠低于發(fā)達國家，國家和地方要通過引導和強制手段推動住宅產業(yè)現(xiàn)代化,，其中重點是抓好落實,。

住建部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，住宅產業(yè)化談了那么多年,，進展不快,，主要是空談多，落實少,。應主要解決三大問題,，即動力機制問題、激勵機制問題和懲罰機制問題,，從政策,、制度、法律,、經濟手段等方面形成產業(yè)政策支持,，這樣產業(yè)化才能更好更快更有效率。

沈建忠認為,，推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化,，在中央層面，目前來看♥重要的是在綠色建筑與稅費政策,、財政,、信貸政策掛鉤的方面，與相關部門加強協(xié)調,，爭取出臺一些有利于產業(yè)發(fā)展的政策措施,，特別是在技術標準模數上，應組織編制落實,。在地方層面,，應調動地方積極性來推進，搭建地方平臺,，提出戰(zhàn)略構想和整體布局,，避免企業(yè)盲目投產。另外,，除了要有政策性指導文件,，還要有好的成果展示平臺,，要有產業(yè)園區(qū)。

第二部分 本月樓市發(fā)展趨勢

υ指數研究院報道：根據υ房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,，2013年10月,，全國100個城市（新建）住宅平均價格 為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%,，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲,，漲幅比上月擴大0.17個百分點，其中75個城市環(huán)比上漲,，24個城市環(huán)比下跌,，1個城市與上月持平。

與上月相比,，本月價格環(huán)比下跌的城市個數增加3個,，其中跌幅在1%以上的有12個，較上月增加6個,；本月環(huán)比上漲的城市比上月減少4個,，其中漲幅在1%以上的有29個，較上月減少5個,。同比來看,，全國100個城市住宅均價與2012年10月相比上漲10.69%，漲幅比上月擴大1.21個百分點,。

10月100個城市住宅平均價格繼續(xù)上漲且漲幅有所擴大,，但房價上漲和環(huán)比漲幅在1%以上的城市均有所減少，表明房價漲幅較快的人是少數熱點城市,。

2013年1-10月市場整體狀況

2013年1-10月,，全國商品房和住宅銷售均價分別為6384元/平方米和6006元/平方米，與2012年同期相比分別上漲8.6%和8.4%,，與1-9月相比,，漲幅分別表現(xiàn)為持平和縮小0.1個百分點。υ房地產指數系統(tǒng)百城價格指數顯示,，10月全國100個城市住宅平均價格連續(xù)17個月環(huán)比上漲,，漲幅為1.24%，較上月擴大0.17個百分點,，同比上漲10.69%,，連續(xù)第11個月同比上漲。

價格：1-10月銷售均價同比漲幅與上月基本持平,，10月白城均價環(huán)比漲幅擴大至1.24%

2013年1-10月,，全國商品房和住宅銷售均價分別為6348元/平方米，與2012年同期相比分別上漲8.6%和8.4%,。與1-9月相比,，漲幅分別表現(xiàn)為持平和縮小0.1百分點,。υ房地產指數系統(tǒng)百城價格指數顯示，10月全國100個城市住宅平均價價格連續(xù)17個月環(huán)比上漲,，漲幅為1.24%,。較上月擴大0.17百分點，同比上漲10.69%,連續(xù)第11個月同比上漲,。

需求：銷售指標累計同比增速繼續(xù)放緩，當月增速高位回落

2013年1-10月,，全國商品房銷售面積為9.6億平方米,，同比增長21.8%，增速較1-9月降低1.5個百分點,。銷售額為6.1億元,。同比增長32.3%。增速比1-9月降低1.6個百分點,。各地區(qū)銷售面積,，銷售額增速均出現(xiàn)回落。10月,，全國商品房銷售面積,，銷售額同比增速分別為12.1%,21.2%,增速較9月高速回落。

供應：投資額增速為今年以來♥低,。定金及預付款,，個人按揭貸款增速放緩♥明顯。

2013年1-10月,，房地產開發(fā)企業(yè)總資金來源合計97194億元,，同比增長27.2%。比1-9月降低1.5個百分點,。其中,，國內貸款同比增長31.9%，利用外資同比增長23.4%,，自籌資金同比增長17.7%,。定金及預付款和個人按揭貸款分別同比增長34.1%,40.9%.總體來看，整體資金來源增速繼續(xù)走低,，但仍明顯高于同期開發(fā)投資額,。除利用外資增速與上月持平外，其他資金來源增速均不同程度的放緩,，其中,，國內貸款同比增度小幅回落0.4個百分點，同時隨著銷售同比增速進一步放緩,，定金及預付款,，個人按揭貸款增速放緩♥明顯,，表明國內貸款收緊，銷售回款壓力逐漸顯現(xiàn),，開發(fā)企業(yè)應關注資金運營情況,，合理安排投資，規(guī)避資金風險,。

在北京,，深圳等地陸續(xù)出臺政策，加強調控和去年基數較高的背景下,，10月全國商品房市場各項指標增速繼續(xù)下降,，商品房和住宅銷售均價同比漲幅與上月基本持平。銷售額 銷售面積增速繼續(xù)放緩：全國商品房投資累計增速為19.2%,。,，較1-9月回落0.5個百分點，新開工面積累計增速為6.5%,比上月降低0.8個百分點：資金來源方向,，整體資金來源增速繼續(xù)走低,。除利用外資增速與上月持平外，其他資金來源增速均放緩,，且定金及預付款,，個人按揭貸款等與銷售相關的資金來源增速放緩♥明顯。企業(yè)資金壓力上升風險加大,。

本月黃州樓市情況:持續(xù)上漲

房地產官網數據顯示,，10月黃岡城區(qū)（黃州區(qū)）住宅共售出1090套，成交均價4872.47元/?,。

10月也是傳統(tǒng)樓市旺季,，樓市成交狀況持續(xù)上升。繼續(xù)了金九銀十的樓市旺季,。10月,，在保證銷量的情況下，也要為11月搜集潛客資料,，在下月的樓市中繼續(xù)展露雄風,。

表1：2013與2012同期黃岡城區(qū)住宅銷售套數對比示意圖

第四部分 黃岡熱點樓盤動態(tài)

金家上城2期 10-22 項目狀態(tài)：前期咨詢

項目地址：黃岡市開發(fā)區(qū)明珠大道18號（黃岡中學對面）

老帶新客戶每成交一套房即可獲贈2000元中百倉儲購物卡，新品認籌5000抵三萬

龍城華府  10-22  項目狀態(tài)：正在銷售

項目地址：黃岡市西湖一路45號

推5,6號樓,，即可認籌,，即享開盤5000元抵20000元優(yōu)惠

天瑞公館 10-22  項目狀態(tài)：前期咨詢

項目地址：黃州區(qū)東門路公安局對面

獨享東方廣場?毗鄰城際鐵路91-116m2舒適性兩房三房，多功能全優(yōu)暢銷戶型,，贈送超大面積,。

金泰?國際廣場  10-22  項目狀態(tài)：前期咨詢

項目地址：黃岡開發(fā)區(qū)明珠大道中段

項目一期110-129平米全能三房限量發(fā)售中，40-80平米精品公寓小戶型全城公開搶籌，“一萬抵三萬”更享折上折優(yōu)惠,。

武漢正邦興業(yè)地產顧問有限公司

2013年11月